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Bausparen was ist das?

Wie entstand Bausparen?

Bausparen ist eine sehr alte Sparform. Bereits vor 240 Jahren – im Jahr 1775 – wurde in Birmingham aufgrund akuter Wohnungsnot das Bausparen erfunden. Hierzu zahlten alle regelmäßig Geld in einen Topf ein, aus dem dann die Bauwilligen ein Darlehen erhielten. In Form der Darlehenstilgung haben sie dann auch weiter Geld in den Topf eingezahlt, aus dem nach und nach alle Bauwilligen ein Darlehen für den Bau eines Eigenheims erhalten haben.

Vorteil und Prinzip des Bausparens

Nehmen wir an, 10 Bauwillige wollen jeweils für € 100.000 ein Eigenheim kaufen und müssten dafür 10 Jahre lang jeweils € 10.000 ansparen. Somit könnte jeder nach genau 10 Jahren sein Eigenheim kaufen (Zinsen bleiben unberücksichtigt).

Wenn nun aber alle jeweils ihre € 10.000 pro Jahr in einen Topf legen, könnte bereits im ersten Jahr der erste sein Eigenheim kaufen. Somit hätte er seine eigenen € 10.000 und die € 90.000 der anderen Bauwilligen als Darlehen. Im zweiten Jahr stünden die 9 Raten der Bauwilligen und die eine Tilgungsrate i.H.v. € 10.000 – also insgesamt wieder € 100.000 – für den zweiten Bauwilligen zur Verfügung.

So könnte in jedem Jahr einer sein Vorhaben in die Tat umsetzen und die Gesamtwartezeit aller 10 Bauwilligen sinkt von vorher 10 mal 10 also 100 Jahren auf 55 Jahre. Nur der letzte müsste genauso lange warten wie ursprünglich.

Entwicklung des Bausparens

Über die Jahre hat sich das Bausparen weiterentwickelt und ist heute nicht mehr vordringlich eine Möglichkeit, ein Darlehen für Eigenheim zu erhalten. In den Phasen der hohen Zinsen gab es auch für Bausparverträge eine attraktive Verzinsung wodurch ein Bausparvertrag sehr häufig auch im Bereich der Vermögenswirksamen Leistungen als Kapitalanlage oder einfach als Sparbuch genutzt wurde.

Begriffe aus dem Bausparen

Bausparsumme   –   Summe aus angespartem Eigenkapital und Darlehen. Die Bausparsumme entspricht nicht der Darlehenssumme.

Abschlussgebühr   –   Wird bei Abschluss fällig und unter Umständen bei Inanspruchnahme des Darlehens erstattet.

Mindestansparguthaben   –   Erst wenn Sie als Beispiel 40% der Bausparsumme selbst in den Bausparvertrag angespart haben, haben Sie Anspruch auf Auszahlung des Darlehens.

Mindestansparzeit   –   So lange müssen Sie mindestens warten, bis Sie Anspruch auf das Darlehen haben, auch wenn Sie das Mindest-ansparguthaben direkt bei Abschluss auf einmal einzahlen.

Regelsparbeitrag   –   Vertraglich festgelegter, monatlicher Sparbeitrag. Von dem Wert kann abgewichen werden. Eine Aufstockung kann die Bausparkasse ablehnen.

Zins-/Tilgungsbeitrag   –   Dieser Betrag wird in der Darlehensphase monatlich an die Bausparkasse gezahlt und beinhaltet Zinsen und Tilgung.

Effektiver Jahreszins   –   Beinhaltet nicht nur die Darlehenszinsen, sondern auch alle anfallenden Gebühren für Kontoführungs- und Bearbeitungsgebühren.

Einsatz in der Immobilienfinanzierung

Ein Bausparvertrag ist – entgegen der Aussage vieler Banken – nicht das Allheilmittel bei einer Finanzierung. Er bietet Vorteile, aber auch Nachteile.

Nehmen wir an, Sie wollen eine Immobilie für € 200.000 kaufen. Zuallererst können Sie mit einem Bausparvertrag nicht sofort finanzieren. Sie haben immer eine Wartezeit, die auch schon mal ein paar Jahre lang sein kann. Damit Sie insgesamt € 200.000 von der Bausparkasse erhalten, müssen Sie selbst ca. € 80.000 in den Bausparvertrag eingezahlt haben – die Höhe schwankt bei den Bausparkassen – als Darlehen erhalten Sie also nur
€ 120.000.

Bausparkassen und Banken haben bei der Vergabe von Darlehen unterschiedliche Ziele. Während eine Bank an einer möglichst langen Darlehenslaufzeit interessiert ist, ist eine Bausparkasse dagegen daran interessiert, das Kapital schnellstmöglich zurückzuerhalten, um es anderen Bausparern als Darlehen zur Verfügung zu stellen.

Aus diesem Grund ist die Tilgung eines Bauspardarlehens und damit die Gesamtrate deutlich höher als bei einem Bankdarlehen, obwohl eventuell der Darlehenszins niedriger ist.

Ein Beispiel:

Bleiben wir bei obigem Beispiel mit einer Darlehenshöhe von € 120.000. Bei einem Bankdarlehen mit einem Darlehenszins von 3,00%, der für 15 Jahre festgeschrieben ist, und einer Tilgung von 2,00% liegt die Gesamtrate (Annuität) bei € 500 monatlich. Nach 15 Jahren wird das Restdarlehen i.H.v. € 74.605 für weitere 15 Jahre zu einem Zinssatz von 6% verlängert (prolongiert). Insgesamt würden auf diesem Weg € 203.320 über die Gesamtlaufzeit von 30 Jahren an die Bank gezahlt.

Dagegen wäre das Bauspardarlehen in gleicher Höhe bereits nach 11 Jahren und 4 Monaten zurückgezahlt. Dies würde aber eine deutlich höhere Rate von € 1.000 monatlich, trotz eines niedrigeren Zins i.H.v. 2,25%, bedeuten. Hinzu käme eine Abschlussgebühr des Bausparvertrags i.H.v. € 2.000.

Somit liegen die Vor- und Nachteile klar auf der Hand:

 BankdarlehenBauspardarlehen
VorteileNiedrige Rate   Kein Risiko der AnschlussfinanzierungKurze Laufzeit
Nachteile   Lange LaufzeitHohe Gesamtrückzahlung   Abschlusskosten 1% der Bausparsumme (wird evtl. erstattet)Sehr hohe monatliche Rate

Das Bausparvorausdarlehen

Ein Bausparvertrag ist im Vergleich zu einer klassischen Bankfinanzierung kompliziert und wird noch komplizierter, wenn Ihnen ein sogenanntes „Bausparvorausdarlehen“ angeboten wird.

Dies wird dann genutzt, wenn im obigen Beispiel keine € 80.000 in einem Bausparvertrag vorhanden sind, aber trotzdem jetzt schon eine Immobilie gekauft werden soll.

Es wird dann ein klassisches Bankdarlehen aufgenommen, das in den Bausparvertrag eingezahlt wird. Wird der Bausparvertrag dann nach mehreren Jahren zuteilungsreif, wird mit der Auszahlung aus dem Bausparvertrag das Bankdarlehen abgelöst.

Hier ist Vorsicht geboten. Eine Lücke in der Preisangabeverordnung wird hier so genutzt, dass zu niedrige effektive Zinsen (Darlehenszinsen unter Berücksichtigung von Kosten) angegeben werden.

Ein Bausparvorausdarlehen ist hochkomplex und sehr schwer zu bewerten und zu vergleichen. Ein Laie hat hierzu keine Chance und lässt sich allzu schnell von vermeintlichen Vorteilen locken.

Bausparen als Kapitalanlage

In Zinshochphasen wurden Bausparverträge gerne als „Sparbuch“ genutzt, weil die Haben-Zinsen verlockend hoch waren. In Phasen sehr niedriger Zinsen am Kapitalmarkt freut sich der, der einen dieser „alten“ Bausparverträge hat und noch 4% oder mehr Zinsen erhält. Da Bausparkasse diese Zinsen nicht mehr in der Lage sind zu erwirtschaften, gehen sie vermehrt den Weg, Bausparverträge zu kündigen, auch wenn Sie damit ihre Kunden verprellen. Diese Kündigungen sind aber oft nicht zulässig und Kunden können über den Ombudsmann für Bausparverträge oder einen Anwalt gegen die Kündigung vorgehen.

In allen aktuellen Verträgen sind die Haben-Zinsen so niedrig, dass sie als „Sparbuch“ nicht mehr attraktiv sind.

Fazit

Bausparverträge machen großen Sinn, für eine zukünftige Hausmodernisierung oder Sanierung vorzusorgen, da das benötigte Darlehen dafür i.d.R. nicht allzu hoch ist. In sinnvoller Höhe abgeschlossen, kann ein zinsgünstiges Darlehen in Anspruch genommen werden, das in kurzer Zeit wieder zurückgezahlt ist.

Für eine größere Hausfinanzierung fällt der Bausparvertrag als alleiniges Finanzierungsmittel aufgrund der hohen monatlichen Raten i.d.R. raus. Besteht ein Bausparvertrag, kann er als ein Baustein für eine Finanzierung natürlich genutzt werden.

Als Kapitalanlage machen Bausparverträge in einer Niedrigzinsphase keinen Sinn.